Usucapião Extrajudicial de Bens Imóveis
Usucapião é um modo de aquisição da propriedade e/ou de qualquer direito real que se dá pela posse prolongada da coisa, desde que preenchido os requisitos legais.
Quando alguém pretende ter o reconhecimento do seu direito de dono pela usucapião, deve-se buscar profissional capacitado que poderá seguir dois caminhos: usucapião extrajudicial ou usucapião judicial.
Neste artigo trataremos especificadamente sobre a modalidade extrajudicial, abordando em outra ocasião as peculiaridades da usucapião judicial.
Diante disso, a usucapião extrajudicial se tornou vantajosa pela sua celeridade comparado ao rito judicial, além de regularizar o imóvel perante a sociedade e órgãos públicos.
A utilização deste instituto é a figura ideal e útil para quem possui imóvel em desconformidade com a lei e pretende regularizar. A título de exemplo, casos como a compra e venda não registrada, heranças não registradas, loteamentos irregulares e condomínios irregulares, poderão ser regularizados através deste procedimento.
Elencamos as principais exigências para o sucesso deste processo de usucapião extrajudicial:
- Posse:
Não é qualquer posse que garante a usucapião, tem que ser a posse com a intenção de dono, devendo ainda ser mansa, pacífica e ininterrupta, em outras palavras, a posse do imóvel não deve ter a oposição de terceiro interessado.
- Decurso de tempo e modalidades/espécies:
O lapso de tempo é requisito indispensável para aquisição do direito a usucapião, em outras palavras, a obtenção da prescrição aquisitiva consiste na posse prolongada, contínua e ininterrupta do bem imóvel.
A usucapião sobre bens imóveis poderá recair sobre três modalidades/espécies, quais sejam: extraordinário, ordinário e especial (rural e urbana).
O decurso de tempo oscila de acordo com a modalidade/espécie que se encaixa ao caso concreto, vejamos as duas principais modalidades e exigências mínimas de tempo na posse:
- 15 anos usucapião extraordinário, adquire a propriedade, independentemente de título ou boa-fé, exercendo a posse ininterrupta, mansa e pacífica. Poderá reduzir para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
- 10 anos usucapião ordinária, adquire a propriedade do imóvel aquele que, exerce a posse contínua e incontestadamente, de forma mansa e pacífica, com justo título e boa-fé. Reduzirá para 05 anos se o imóvel tiver sido adquirido, onerosamente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimento de interesse social e econômico.
É necessária uma análise do caso concreto, feita por advogado especialista, para afirmar em qual espécie de usucapião se enquadra ao caso.
- Justo título e boa-fé:
Além das exigências descritas acima, para a usucapião ordinária é necessário o justo título (contrato de compra e venda) que comprove a posse incontestadamente e de boa-fé do possuidor.
Em conjunto com as principais exigências dispostas acima, é necessário organizar uma série de documentos que devem instruir o pedido de usucapião extrajudicial.
A Lei 6.015/73 e o Provimento 65/2017 do CNJ determinam um rol taxativo de documentos a serem apresentados no ato do requerimento.